فسخ قرارداد

نوشته پیش رو توسط وکیل ملکی در خصوص فسخ قرارداد و شرایط فسخ قرارداد و آثار فسخ قرارداد برای آشنایی بیشتر شما عزیزان تنظیم گردیده است. فســخ در لغــت به معنــای برهــم زدن و قطــع کـردن اسـت.
در واقـع فسـخ را میتـوان پایـان دادن بـه هسـتی حقوقـی قـرارداد و زایـل کـردن یـا انحـلال یکجانبـه قـرارداد توسـط یکـی از دو طــرف قــرارداد یــا شــخص ثالــث تعریــف کــرد. اساســی ترین عنصـر ایـن تعریـف، اختیـار و اقتـداری اسـت کـه دارنـده ی حـق فسـخ به موجــب تراضــی طرفیــن قــرارداد یــا به موجــب قانــون، در پایــان دادن بـه حیـات و اعتبـار معاملـه دارد.

فسخ قرارداد از حیث جایگاه حقوقی از جمله مباحث اسباب سقوط تعهدات و قراردادها است. موضوع فسخ قرارداد، مختص عقود لازم است، چرا که در عقود جایز هر کدام از طرفین می‌تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم بزند.

ماهیت فسخ

فسخ قرارداد، اراده ی یک طرفه انحلال قرارداد و تعهد می باشد و نوعی ایقاع است یعنی اینکه یک طرف به طور مستقل می تواند حق فسخ خود را اعمال نماید بدون اینکه نیازی به رضایت طرف دیگر باشد که این عمل ایقاع گفته می شود.

به طور مثال اگر مشتری در قرارداد خرید یا فروش با استفاده از این حق، عقد را فسخ کند و مبلغ پرداخت شده به او باز می گردد. بنایراین حق فسخ نیز مانند سایر حقوق به سبب قرارداد یا به طور خود به خود می تواند مورد انتقال قرار گیرد.

    فسخ قرارداد بدون وجود دلیل قانونی از سوی هیچ کدام از طرفین ممکن نیست و هر کدام که بخواهند این کار را انجام دهند، باید خسارت فسخ را پرداخت کنند.
     مسئله مهمی که در این خصوص باید به آن اشاره کرد آن است که تحت هیچ شرایطی افراد نمی توانند به صورت یک طرفه معامله را فسخ نمایند. و فسخ در صورتی امکان دارد که این حق برای شخص در قرارداد ذکر شده باشد.

فسخ قرارداد ممکن است به صورت ذیل ایجاد شود :

الف) توافق طرفین : طرفین قرارداد می توانند ضمن عقد قرارداد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند. این حق فسخ می تواند به شکل شرطی در عقد قرارداد عنوان شود.

مثل اینکه شخصی ماشینی را به دیگری بفروشد و در آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند که طبق ماده ۳۹۹ قانون مدنی به آن اصطلاحا خیار شرط گفته می شود.

ب) حکم مستقیم قانون : قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می دهد که بتواند با فسخ قرارداد از ضرر مذکور جلوگیری کند.

مثل اینکه کسی خانه ای اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که خانه معیوب بوده، که در اینجا به استناد مواد ۴۷۸و۴۷۹ قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.

موارد فسخ معامله :

حق به هم زدن معامله را «خیار» گویند و در اصطلاح حقوقی به معنی اختیار بر هم زدن عقد و قرارداد و معامله است و خریدار و فروشنده در موارد ذیل می‌توانند معامله را به هم بزنند برخی از خیاراتی که در قانون مدنی آمده است، به شرح ذیل می باشد :

۱ – خیار مجلس : یعنی هر یک از خریدار و فروشنده، بعد از عقد، فی المجلس و مادام که متفرق نشده اند، اختیار فسخ معامله را دارند.

۲ – خیار شرط : در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای فروشنده یا مشتری یا هر دو یا شخص ثالث اختیار فسخ معامله باشد.

۳ – خیار تاخیر ثمن : در این نوع خیار مشتری مبلغ جنسی را که به صورت نقدی خریده است، تا سه روز ندهد و فروشنده نیز جنس را تحویل ندهد. اگر مشتری شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد، فروشنده می‌تواند معامله را بهم بزند.

اگر خریدار ثمن را حاضر کرد که بدهد و فروشنده از اخذ ان امتناع نمود، خیار فسخ نخواهد داشت. این خیار مخصوص فروشنده است و مشتری از جهت تأخیر در تسلیم مبیع این اختیار را ندارد.

۴ – خیار رؤیت و تخلف وصف : فروشنده خصوصیات جنس معینی را که مشتری ندیده است، به او بگوید و بعد معلوم شود آن‌ گونه که گفته، نبوده است. در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند.

۵ – خیار غبن : در صورتی ممکن است که یکی از خریدار و فروشنده مغبون شده باشند. منظور از خیار غبن این است که فروشنده مال موضوع قرارداد را به قیمتی بیشتر از نرخ روز یا نرخ معاملاتی بفروشد. اگر این تفاوت قیمت زیاد باشد، به آن غبن فاحش می گویند. هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد، بعد از علم و آگاهی به غبن می تواند معامله را فسخ کند.

غبن در صورتی فاحش است که عرفا قابل مسامحه نباشد. اگر مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله بوده است، خیار فسخ نخواهد داشت.

۶ – خیار عیب : اگر بعد از معامله مشخص شود که مبیع، معیوب بوده مشتری در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش (تفاوت جنس سالم و جنس معیوب) یا فسخ معامله مختار است. خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت می شود که عیب، مخفی و موجود در حین عقد باشد.

۷ – خیار تدلیس : عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود و اگر فروشنده، تدلیس نموده باشد، مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت.

۸ – خیار تخلف شرط : فروشنده یا خریدار شرط کند که کاری انجام دهد، و به آن شرط عمل نکند در این صورت دیگری می‌تواند معامله را به هم بزند.

۹ – خیار تَعذّر تسلیم : اگر فروشنده نتواند جنسی را که فروخته است، تحویل بدهد. به عنوان مثال، اسبی که توسط فروشنده فروخته شده است، فرار کند که در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند.

۱۰ – خیار حیوان : اگر مورد معامله حیوان باشد، مشتری تا سه روز از حین عقد، اختیار فسخ معامله را دارد.

۱۱- خیار تبعض صفقه: خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می شود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد. در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند.

اعمال حق فسخ قرارداد دارای آثاری است که عبارتند از  :

۱ – منحل شدن قرارداد : آثار فسخ نسبت به آینده است و تاثیر آن در گذشته نمی باشد. فسخ قرارداد از زمان فسخ مؤثر است. بنابراین تصرفات قبل از آن صحیح است. به همین دلیل فسخ قرارداد مانع از حقوقی که اشخاص ثالث، قبل از فسخ قرارداد کسب کرده اند نمی شود.

بنابراین فسخ، انحلال عقد لازم است و نسبت به آینده صورت می پذیرد و وجود عقد را از آغاز حذف نمی کند. پیش از فسخ، عقد اثر خود را به جا می گذارد.

۲- از بین رفتن اثر عقد : اثر فسخ به منحل شدن قرارداد محدود نمی شود، بلکه علاوه بر انحلال قرارداد وضع دو طرف قرارداد را به حالت پیش از عقد برمیگرداند و از تاثیر عقد در آینده نیز جلوگیری می کند.

بنابراین تصرفاتی که تا قبل از فسخ عقد صورت گرفته صحیح و نافذ است ولی تصرفاتی که بعد از فسخ صورت خواهد گرفت، غیر قانونی خواهد بود. فسخ عقد، آثار به جا مانده از عقد را تا جایی که به حقوق دیگران صدمه نمی زند، باز می گرداند.

چگونگی طرح دعوی اعلام فسخ

حق فسخ یک ‌طرفه است و تنها نیاز به یک اراده دارد؛ بنابراین اگر شما به دلایلی حق فسخ دارید، نیازی به توافق با طرف مقابل و دریافت رضایت او ندارید. با این وجود شما طی قراردادی متعهد به چیزی شده‌ اید و ممکن است طرف مقابل شما به ‌راحتی تصمیم شما برای فسخ قرارداد را نپذیرد و به عنوان مثال پول یا مال شما را پس ندهد.

بنابراین ممکن است ضرورت داشته باشید که به دادگاه مراجعه کنید و از دادگاه بخواهید تا فسخ قرارداد شما را اعلام کند و این اراده‌ی شماست که قرارداد را فسخ می‌کند اما اراده‌ی شما و همینطور وجود سبب قانونی فسخ باید احراز و اثبات شود.

بنابراین، اگر در قراردادی سبب فسخ ایجاد شده باشد، باید ابتدا اراده خود مبنی بر فسخ معامله را به طرف مقابل اعلام کنید که معمولا این امر به وسیله ارسال اظهار نامه ( ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی ) به طرف قرارداد صورت می‌گیرد.

سپس باید دعوایی تحت عنوان اعلام فسخ قرارداد را در دادگاه صالح که می‌تواند حسب مورد دادگاه محل اقامتگاه خوانده یا دادگاه محل وقوع مال غیر منقول باشد، اقامه کنید.

برنامه واگذاری حق بهره‌ برداری از زمین به صورت اجاره ارزان قیمت ۹۹ ساله

قراردادهای ملکی